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中古住宅の住宅ローン控除｜1982年1月1日より前なら証明書が要る

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中古住宅の住宅ローン控除｜1982年1月1日より前なら証明書が要る

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中古住宅を買ってリフォームする場合、住宅ローン控除には建築時期の条件があります。1982年1月1日より前に建てられた住宅では、現行の耐震基準を満たすことの証明書が必要です。この記事では、控除の要件、リフォーム費用をローンに組み込む方法、そして証明書を誰が発行するのかを公的資料で確認します。

1982年1月1日という区切り

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の既存住宅の要件について、国土交通省は、1982年1月1日以前に建築された既存住宅の場合、現行の耐震基準を満たすことの証明書が必要と案内しています。

証明書として認められるのは次の3つのいずれかです。

  • 耐震基準適合証明書
  • 建設住宅性能評価書の写し
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書

3つ目の付保証明書は、既存住宅売買瑕疵保険に入っていれば取得できるものです。保険の仕組みはインスペクションと瑕疵保険の記事で扱っています。インスペクションと保険と税制がつながっている、ということになります(当サイトの整理です)。

なお、耐震関係の制度で使われる基準日は制度ごとに違います。補助金は昭和56年5月31日以前、固定資産税の減額は昭和57年1月1日以前です。耐震改修の減税の記事で扱っています。

「その他住宅」は借入限度額2,000万円・10年

既存住宅の「その他住宅」を取得した場合の住宅ローン控除について、国土交通省は借入限度額2,000万円、控除期間10年間と案内しています。

既存住宅の住宅ローン控除(2026年8月14日時点)
住宅の区分 借入限度額 控除期間
その他住宅 2,000万円 10年間
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 区分ごとに異なる

出典:国土交通省 住宅ローン減税／確認日2026年8月14日

根拠条文は租税特別措置法第41条です。省エネ性能の区分で条件が変わるため、リフォームで性能を上げることと控除の区分は別の話になります(当サイトの整理です)。

リフォーム費用をローンに組み込む

中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合、費用をまとめて借りる方法があります。民間金融機関のリフォーム一体型ローンのほか、住宅金融支援機構のフラット35リノベがあります。

フラット35リノベの金利引下げ(2026年8月14日時点)
プラン 金利引下げ 主な条件
金利Aプラン 当初5年間 年▲1.0% 断熱等性能・一次エネルギー消費量、耐震等級2以上、免震建築物、バリアフリー、長期優良住宅等の基準に適合
金利Bプラン 当初5年間 年▲0.5% 断熱材追加、窓交換、壁・筋かい設置、屋根・外壁の塗装・防水工事等のリフォーム工事例が示されている

出典:住宅金融支援機構 フラット35リノベ／確認日2026年8月14日

金利Bプランの工事例には、窓交換・断熱材追加・筋かい設置・屋根外壁の塗装や防水が挙がっています。当サイトが扱ってきた工事とそのまま重なります(当サイトの整理です)。窓の断熱改修は窓リフォームガイド、耐震は耐震改修ガイドで扱っています。

買取再販住宅には別の特例がある

宅建業者が中古住宅を買い取り、一定の質の向上を図る増改築等を行ってから個人へ再販する住宅を買取再販住宅といいます。この場合、登録免許税と不動産取得税の特例があります。国土交通省は適用期限を令和9年3月31日までと案内しています。

中古住宅の取得に対する不動産取得税の軽減は都道府県税で、築年数または耐震基準への適合等の条件が関係します。都道府県によって申請書類や扱いが異なるため、詳細は取得する物件の所在地の都道府県にご確認ください。

耐震基準適合証明書は施工業者が出すものではない

耐震基準適合証明書の発行主体は、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人等です。工事を請け負った施工業者が発行するものではありません。

取得の時期は税制ごとに異なりますが、住宅ローン控除では確定申告時の提出書類として必要になります。1982年1月1日より前の住宅を買う場合、誰にいつ証明書を出してもらうかを、購入の段取りの中で決めておく必要があります(当サイトの整理です)。同じ構造はリフォームで所得税が減る制度の記事でも扱っている増改築等工事証明書にも当てはまります。

まとめ

中古住宅の住宅ローン控除では、1982年1月1日以前に建築された住宅の場合、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれかが必要です。既存住宅の「その他住宅」は借入限度額2,000万円・控除期間10年間で、根拠は租税特別措置法第41条です。リフォーム費用をまとめて借りる方法としてフラット35リノベがあり、金利Aプランは当初5年間年▲1.0%、金利Bプランは年▲0.5%。買取再販住宅には登録免許税と不動産取得税の特例があり、適用期限は令和9年3月31日までです。証明書は建築士や指定確認検査機関等が発行するもので、施工業者が出すものではありません。

この記事の情報について

住宅ローン控除と特例の内容は国土交通省の資料、フラット35リノベの条件は住宅金融支援機構の公式サイト、条文はe-Gov法令検索で確認しました。当サイトは施工した立場ではなく、取材や実測に基づく記述は含んでいません。「当サイトの整理です」と書いた箇所は当サイトの解釈であり、公的機関の見解ではありません。税額や適用可否については税務署または税理士にご確認ください。

確認していない範囲:国税庁のタックスアンサーや、所得税法施行令・租税特別措置法施行令の細部までは確認していません。民間金融機関のリフォーム一体型ローンは商品差が大きいため、制度の概要にとどめ商品比較はしていません。不動産取得税の既存住宅の軽減は都道府県で申請書類や扱いが異なるため、全国共通の詳細までは整理していません。

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